Article rédigée par Muriel BIRAUD – conseillère et agent certifié en immobilier au Luxembourg – et mis en ligne par Christophe Biraud
Que vous recherchiez votre futur logement, souhaitiez vendre ou louer un bien ou simplement obtenir des conseils, ce groupe est là pour vous accompagner.
Analyse immobilière · Luxembourg · T2 2026
Après plusieurs années de forte hausse des prix puis un ralentissement marqué de l’activité, le marché luxembourgeois entre dans une nouvelle phase. Les prix résistent mieux que les volumes, tandis que le marché locatif repart à la hausse.
Sources : analyse fondée sur les données du 2e trimestre 2026 de l’Observatoire de l’Habitat et du STATEC, complétées par l’analyse des tendances observées sur le marché.
📊 Les chiffres clés du T2 2026
• 1 274 appartements vendus
• −2,2 % d’évolution annuelle de l’indice général des prix
• 225 appartements vendus en VEFA
• +5,8 % d’évolution annuelle des loyers annoncés
• +1,1 % d’évolution de l’indice général des prix par rapport au T1 2026
Le marché immobilier luxembourgeois traverse actuellement une phase de transition.
Après plusieurs années marquées par une forte hausse des prix, puis par un ralentissement brutal de l’activité, les dernières données montrent un marché qui commence progressivement à retrouver ses repères.
Les prix ne connaissent pas de nouvelle chute généralisée. En revanche, les volumes de transactions restent inférieurs aux niveaux observés avant le ralentissement, particulièrement dans le neuf et sur le marché des maisons.
Dans le même temps, le marché locatif connaît une nouvelle accélération.
Le marché immobilier luxembourgeois ne disparaît donc pas : il se transforme.
1. Les transactions repartent, mais pas partout
Un léger mieux par rapport au T1
Au deuxième trimestre 2026, 1 274 appartements ont été vendus au Luxembourg, soit 8,2 % de plus qu’au trimestre précédent. Sur un an, le recul reste toutefois important, avec −33,9 %.
Cette comparaison doit être replacée dans son contexte : le deuxième trimestre 2025 avait bénéficié d’un niveau exceptionnel de transactions, notamment en raison de l’anticipation de la fin de plusieurs mesures fiscales temporaires.
🏢 L’ancien résiste
1 049 appartements existants ont changé de propriétaire.
🏗️ Le neuf reste en difficulté
Seulement 225 appartements en construction ont été vendus au T2, soit près de 68 % de moins que la moyenne observée au deuxième trimestre entre 2017 et 2021.
🏠 Les maisons restent en retrait
Le marché des maisons compte 709 transactions, contre une moyenne de 909 sur la même période de référence.
À retenir : l’activité revient progressivement, mais le redémarrage est très différent selon les segments du marché.
2. Les prix se stabilisent davantage qu’ils ne reculent
Sur un an, l’indice général des prix des logements affiche une baisse de 2,2 % au deuxième trimestre 2026. Mais sur trois mois, l’indice progresse de 1,1 %.
Type de bien
Évolution annuelle
Appartement existant : – 0,6 %
Appartement en construction : – 2,5 %
Maison existante : – 3,7 %
Le marché actuel est donc moins caractérisé par une baisse uniforme des prix que par une différenciation croissante entre les biens.
3. Pourquoi les maisons sont-elles davantage sous pression ?
Avec une baisse annuelle de 3,7 %, les maisons connaissent actuellement une évolution moins favorable que les appartements existants.
Plusieurs éléments peuvent intervenir : un prix d’acquisition généralement plus élevé, une sensibilité plus importante au coût du financement et un nombre d’acquéreurs potentiels plus restreint.
La question n’est plus : « Combien vaut mon bien au m² ? » mais plutôt : « Combien vaut réellement ce bien aujourd’hui face aux biens concurrents ? »
4. Le neuf reste le point faible du marché
Le marché de la VEFA reste particulièrement peu actif. Avec seulement 225 ventes au T2 2026, les volumes restent très éloignés des niveaux observés avant le ralentissement.
Lorsque les transactions deviennent rares, les références disponibles pour comparer les prix sont moins nombreuses.
5. Pendant ce temps, les loyers accélèrent
Au T2 2026, les loyers annoncés des appartements ont progressé de 5,8 % sur un an.
+5,8 % sur un an — Évolution des loyers annoncés des appartements au T2 2026.
Attention : ces chiffres correspondent aux loyers demandés dans les nouvelles annonces, et non aux loyers effectivement payés par l’ensemble des locataires.
6. L’emplacement reste déterminant
Au Luxembourg, l’adresse reste l’un des facteurs essentiels de la valeur d’un logement.
La nouvelle méthodologie utilisée par l’Observatoire pour son indice des prix intègre désormais le temps de trajet vers Luxembourg-Ville, plutôt que la seule distance géographique.
À retenir : une estimation sérieuse ne peut donc pas se limiter à appliquer un prix moyen au m² à une surface.
7. La performance énergétique devient un critère de valorisation
La performance énergétique prend une place croissante dans l’analyse d’un bien.
Au Luxembourg, la réglementation applicable aux constructions neuves impose depuis 2017 d’atteindre la classe de performance énergétique A.
En 2024, parmi les logements mis en vente pour lesquels la classe énergétique était renseignée, 52 % des appartements et 59 % des maisons appartenaient à la catégorie de très haute performance énergétique.
8. Que signifie ce marché pour les propriétaires ?
La valeur d’un bien dépend notamment de sa localisation, sa surface, son type, son état, sa performance énergétique, ses extérieurs, ses annexes et les biens concurrents actuellement disponibles.
Un prix cohérent dès la mise en vente permet de mieux positionner le bien face aux acquéreurs réellement actifs.
9. Et pour les investisseurs ?
La progression des loyers annoncés constitue un élément favorable pour les propriétaires bailleurs, mais elle ne doit pas être considérée isolément.
Il faut également intégrer le prix d’acquisition, le financement, les charges, les travaux, la fiscalité, la performance énergétique, la localisation et le potentiel locatif réel.
Ce qu’il faut retenir du T2 2026
• Le marché luxembourgeois entre dans une nouvelle phase.
• Les transactions repartent légèrement.
• Les prix montrent des signes de stabilisation.
• L’ancien résiste mieux que le neuf.
• Les maisons restent davantage sous pression.
• Les loyers annoncés progressent nettement.
• La qualité et le positionnement du bien prennent une importance croissante.
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En 2026, la question n’est peut-être plus : « Est-ce le bon moment pour vendre ? » mais plutôt : « À quel prix mon bien peut-il réellement se vendre aujourd’hui ? »
Sources : Observatoire de l’Habitat · STATEC · Ministère du Logement du Luxembourg · données du 2e trimestre 2026.
Muriel Biraud
Conseillère et agent certifié en immobilier au Luxembourg
https://murielbiraud.kw.com/fr-fr/
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